Mudanças com IBS e CBS ampliam a necessidade de planejamento tributário e financeiro por parte de síndicos e administradoras
A reforma tributária para condomínios começa a exigir uma análise mais detalhada da estrutura financeira dos empreendimentos em todo o país. Com a implantação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), síndicos e administradoras terão de acompanhar as novas regras para avaliar possíveis impactos sobre receitas, contratos, despesas e planejamento orçamentário.
A Lei Complementar nº 214/2025, com alterações posteriores, entre elas as promovidas pela Lei Complementar nº 227/2026, estabelece que os condomínios edilícios, em regra, não são contribuintes do IBS e da CBS. A própria legislação, entretanto, cria situações específicas que podem modificar esse tratamento. (AnvisaLegis)
Reforma tributária para condomínios prevê diferentes cenários
Um dos pontos centrais está na possibilidade de o condomínio optar pelo regime regular do IBS e da CBS. Caso faça essa escolha, os novos tributos passam a incidir sobre todas as taxas e demais valores cobrados pelo condomínio de condôminos e terceiros, conforme determina o artigo 26 da LC 214/2025. (AnvisaLegis)
Por isso, a decisão exige avaliação cuidadosa da estrutura de receitas e despesas de cada empreendimento. O eventual aproveitamento de créditos tributários também deve fazer parte dessa análise antes de qualquer mudança de enquadramento.
A legislação traz ainda uma regra específica para condomínios que não optarem pelo regime regular. Se as taxas e demais valores condominiais cobrados dos próprios condôminos representarem menos de 80% da receita total, haverá incidência de IBS e CBS sobre determinadas operações com bens e serviços realizadas pelo condomínio. Nessa situação, a lei também prevê apropriação proporcional de créditos. (AnvisaLegis)
Receitas além das cotas entram no radar
A atenção aumenta nos empreendimentos que mantêm fontes de recursos além das tradicionais cotas condominiais.
Valores decorrentes de determinadas operações com locação ou cessão de espaços, publicidade e outras atividades econômicas precisam ser mapeados para que a administração compreenda a composição da receita total e identifique corretamente o tratamento tributário aplicável a cada situação.
Na prática, não existe uma solução única para todos os condomínios. Características como volume e origem das receitas, despesas recorrentes, contratos, perfil dos fornecedores e estrutura de funcionamento precisam ser consideradas no planejamento.
“A Reforma Tributária exige que os condomínios passem a olhar para a questão tributária de forma mais estratégica. Cada empreendimento possui uma realidade própria, e decisões sobre enquadramento e contratos precisam considerar os impactos financeiros e a possibilidade de aproveitamento de créditos. Sem planejamento, uma escolha inadequada pode gerar custos adicionais para o condomínio e, consequentemente, para os moradores”, avalia Luciana Lima, diretora jurídica do Cerus.
Contratos com terceirizadas merecem revisão
Outro ponto relevante está nos contratos mantidos com empresas terceirizadas. Serviços de limpeza, portaria, segurança, manutenção, administração e outras atividades indispensáveis ao funcionamento dos empreendimentos estarão inseridos no novo ambiente tributário.
Eventuais alterações na carga efetiva dos fornecedores ou na capacidade de aproveitamento de créditos podem influenciar negociações e preços contratuais. Por isso, administradoras e síndicos devem acompanhar os efeitos da transição e avaliar cláusulas, reajustes e composição dos custos antes da renovação de contratos.
2026 marca início da transição
O calendário da Reforma Tributária do Consumo estabelece 2026 como ano de teste do IBS e da CBS. A transição avança nos anos seguintes até 2033, quando está prevista a vigência integral do novo modelo e a extinção do ICMS e do ISS. (Serviços e Informações do Brasil)
Para os condomínios, há ainda um marco operacional específico. O cronograma divulgado pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS prevê, a partir de 1º de dezembro de 2026, a obrigatoriedade da NFS-e relacionada à cobrança de taxas e demais valores condominiais e a outras receitas do condomínio, dentro das hipóteses alcançadas pelas novas regras. Os leiautes estão previstos para publicação em 1º de outubro. (CGIBS – Comitê Gestor do IBS)
O cenário reforça a necessidade de preparar sistemas, organizar dados financeiros e manter documentação adequada.
Planejamento passa a ser estratégico
Mais do que acompanhar a criação de novos tributos, condomínios precisarão compreender como a reforma interfere em sua própria realidade financeira.
Mapear receitas, identificar despesas potencialmente relacionadas à geração de créditos, revisar contratos e manter acompanhamento contábil e jurídico especializado podem ajudar a reduzir riscos durante a transição.
A profissionalização da gestão ganha, portanto, ainda mais importância. Antecipar impactos, garantir previsibilidade ao caixa e evitar decisões tributárias inadequadas serão fatores relevantes para preservar o equilíbrio financeiro dos condomínios e reduzir possíveis reflexos sobre os moradores.
Serviço
Reforma Tributária do Consumo e condomínios
Base legal: Lei Complementar nº 214/2025, com alterações posteriores, incluindo a Lei Complementar nº 227/2026.
2026: ano de teste do IBS e da CBS. (Serviços e Informações do Brasil)
1º de dezembro de 2026: início previsto no cronograma oficial para a obrigatoriedade da NFS-e nas cobranças de taxas e demais valores condominiais e outras receitas do condomínio, nas situações abrangidas pelas regras. (CGIBS – Comitê Gestor do IBS)
2033: previsão de vigência integral do novo modelo tributário. (Serviços e Informações do Brasil)
A análise do enquadramento deve considerar as características individuais de cada condomínio e contar com orientação contábil e jurídica especializada.
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